新闻来源：经济参考报

    17年前，中煤进出口公司(以下简称“中煤公司”)以28万美元的价格购得兵马司胡同的一处四合院，他们没有想到，数年后，当年的卖家竟以一份补办的房产证将他们告上法庭，要求退还房屋。白纸黑字的《购销合同书》，在数次判决中也被认定无效。完成了十几年的交易为何在法庭上成为轻易被推翻的事实？

　　记者近日对这一事件进行了跟踪调查，并采访了多位法律专家，多数专家的意见是：房产证虽然重要，合同更重要，法律必须维护公平和诚信交易的基本原则。

　　缘起：房屋卖家要讨房

　　北京西城区兵马司胡同17号院落的四合院原系王福时、项蕴华夫妇所有。1991年9月13日，王、项两人与中煤公司签订了《购销合同书》，将该房屋以28万美元的价格卖给中煤公司。其后，中煤公司向王、项交付购房款28万美元，王、项两人也将该房屋移交给中煤公司占有使用，并同时移交了该房屋的房产证。由于王、项两人均移居海外，该房屋的过户登记手续一直没有办理。

　　随着房价的飞速增长，这一占地600平方米的房屋的价值剧增。据中煤公司法律事务部工作人员称，王、项两人隐瞒房产证早已交给中煤公司的事实，于1998年8月9日，在《北京日报》刊登声明，以房产证遗失为由，在房屋管理部门补办了新的房产证。2007年3月，王、项两人向北京市西城区人民法院提起诉讼，要求中煤公司腾退房屋。于是，这桩木已成舟的交易，在17年后重新被搬上法庭，成为双方争持的焦点。

　　王、项夫妇坚持认为，他们与中煤公司只有租赁协议，没有买卖关系，但却拿不出租赁协议和其他证据来证明。面对中煤公司举证的房产证、《购销合同书》、付款凭证等证据，夫妇俩只是对把房产证交给中煤公司作了辩解，说是为了方便中煤公司使用房屋。2007年5月，西城人民法院以王、项两人持有房产证且房屋未过户为理由，判令中煤公司腾退房屋。中煤公司不服判决，上诉至北京第一中级人民法院，2007年9月被法院以“无法提供购销合同原件”为由维持原判。

在法庭判定中煤公司腾退房屋的情况下，中煤公司随即找到了合同的原件，并就房屋确权问题向西城法院起诉王、项，主张实际履行合同，要求王、项夫妇协助办理过户手续。但让他们没有想到的是，主审本案的西城区人民法院认定双方的买卖合同无效，驳回中煤公司诉讼请求。理由是，中煤公司属于企事业单位，根据《城市私有房屋管理条例》的规定，企事业单位购买城市私有房屋须经县级以上人民政府批准，而该买卖并未经过批准。至此，本案告一段落。但这样的结果却让中煤公司难以接受，是什么让中煤公司将要失去了已经买来17年并投入使用的房屋？

评论：本网站编辑，刘良玉

在本案中，买卖的标的是作为物权客体的房屋，按照我国《物权法》的规定，对于房屋等不动产的买卖只有在办理了房屋权属转移手续后才能取得，对于房屋这一特殊的转移规定在《物权法》出台以前也是相同的，在本案中，由于中煤公司没有办理权属转移手续，所以其无法取得房屋的所有权。

从另一方面来分析，在最后的诉讼中，中煤公司也了解了自己的过失，所以其开始针对当初签订的合同效力来诉讼。针对合同的效力，主要需要了解的是其合同效力到底如何，法院能否依照一个已经被撤销的法规来判定合同的效力，尤其是该法规的规定和现行的法律有冲突的时候。

依照法律基本理论的观点，对于撤销的法律法规将失去法律效力，针对本案由于《城市私有房屋管理条例》已经经过合法的法律程序被撤销，所以其不能再作为法院判决的依据，尤其是按照现行的法律将使当事人得到更大法律自由的时候，合同的效力更应该按照现行的法律来判断，并且在1999年的最高法院《合同法司法解释》中，第三条明文规定：“人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。”

针对本案中涉及的合同，由于《城市私有房屋管理条例》已经被撤销，所以其不能作为判案的依据，按照现行《物权法》的规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”所以中煤公司签订的房屋买卖合同是依法成立并生效的，中煤公司完全可以要求对方履行合同义务，协助自己办理房产过户手续；如果对方拒绝履行合同，中煤公司可以追究对方的违约责任，要求其赔偿房价上涨而造成的损失。